UNIVERSIDAD
DE SAN CARLOS DE GUATEMALA, FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES, LICENCIADO
VÍCTOR HUGO BARRIOS BARAHONA, CUARTO SEMESTRE, CURSO: DERECHO CIVIL II, SECCIONES:
D - G. Guatemala,
julio de 2019.
DE
LA PROPIEDAD Y DEMÁS DERECHOS REALES
Hay que partir que los
derechos reales; la propiedad ocupa un lugar preferente, por su naturaleza y
por todos los efectos que produce, la propiedad es la más amplia y perfecta de
las relaciones jurídicas conocidas en los preceptos legales aplicables, ya que
el ser humano puede establecer sobre las cosas (bienes muebles e inmuebles).
Hay cuestiones de terminología, esa relación, que el hombre tiene con las cosas
del mundo exterior, con el afán de satisfacer sus necesidades, se fundamenta en
el campo jurídico.
Es de suma importancia
indicar, la relevancia singular que han cobrado los Derechos Reales en
Guatemala. La Constitución Política de la República de Guatemala, regula la Propiedad
privada, su excepción, la Expropiación; así como, el Decreto Ley Número 106 (Código
Civil) que fue emitido el 14 de septiembre de 1963. Bien se sabe, que los
Derecho Reales garantizan el derecho de propiedad como un derecho a la persona
humana, por consiguiente se comprende entonces, que toda persona puede disponer
libremente de sus bienes de acuerdo con la ley.
a) Definición
Con el propósito de tener mayores elementos de juicio, se pone a disposición de los
estudiantes, varias definiciones de la figura jurídica de Derechos Reales, que
para el efecto, se describen a continuación:
“Derecho
real es aquel que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una
cosa, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos.” Barassi.
“Por
derecho real se entiende el poder jurídico que una persona ejerce directa o
inmediatamente sobre una cosa, para aprovecharla total o parcialmente siendo
este poder jurídico oponible a todo el mundo.” Clemente Soto Álvarez.
“El
derecho real debe concebirse como una relación obligatoria en la cual, el
sujeto activo es simple y está representado por una sola persona, mientras que
el sujeto pasivo es ilimitado en número y comprende a todas aquellas personas
que entran en relación con el sujeto activo.” Ripert y Boulanger.
“El
derecho real, se afirma, tiene un lado externo y otro interno, constituido éste
por el poder sobre la cosa y, aquél por su oponibilidad erga omnes.” Berker.
“El
derecho real es una regulación de derecho, en virtud de la cual, una cosa se
encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en parte, sometida al
poder de apropiación de una persona.” Julien Bonnecase.
“Un
poder jurídico que de manera directa o inmediata ejerce una persona sobre un
bien determinado, para aprovecharlo total o parcialmente, siendo oponible dicho
poder a un sujeto indeterminado que tiene la obligación de abstenerse de
perturbar al primero en ejercicio de su derecho.” Rojia Villegas.
Derecho
Real. “Potestad personal sobre una o más cosas, objetos del Derecho.”
Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.
En
la propiedad como en todos los derechos reales, existe un sujeto activo
determinado que es el propietario del bien o titular del dominio y un sujeto
pasivo indeterminado, que es toda la colectividad en general.
b)
Naturaleza Jurídica
Es el dominio en que está investido
la persona para usar y disponer libremente de sus bienes, salvo las
limitaciones establecidas en la ley.
c)
Doctrinas
c.1)
Clásica
Considera al derecho real como
un poder o señorío inmediato y directo que su titular podía ejercer sobre una
cosa. Sostiene que existe relación directa entre persona y cosa.
Es la concepción clásica del
derecho real es aquella que lo concibe como un señorío inmediato sobre una cosa
que puede hacerse valer erga omnes (es una locución latina, que significa
“respecto de todos” o “frente a todos”, utilizada en el derecho para referirse
a la aplicabilidad de una norma, un acto o un contrato); el titular del derecho
real ostenta un poder inmediato sobre la cosa; hay, por lo tanto, una relación
directa entre persona y cosa. Para el efecto, son dos las características más
esenciales del derecho real según esta teoría; por un lado, la inmediatividad
del poder sobre la cosa, es decir, la relación directa y sin intermediario
entre persona y persona, y por el otro lado, su eficacia erga omnes, por la
cual el titular puede perseguir la cosa donde quiera que esté y contra
cualquiera que la posea, por pertenecerle.
A esta teoría se le resta
importancia, en razón que todo derecho relacionada a personas entre sí, no
existiendo, en su esencia, como relación de persona a cosa.
c.2)
Personalista (obligacionista)
Critica
a la tesis clásica. Indica que solo proceden relaciones jurídicas entre
personas y no entre personas y cosas. Crea una relación jurídica personal entre
el titular del derecho real y las demás personas.
c.3)
Ecléctica
Concilia
a las dos teorías anteriores, y sostiene que el derecho real concede a su
titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, que puede ser ejercitado y
de hecho valer frente a todos. Berker, basado en esta teoría, sostiene que el
derecho real tiene un lado externo y un lado interno, tal y como lo expresa en
su definición. Actualmente es la teoría
aceptada.
d)
Caracteres Jurídicos
-
La
singularidad de la adquisición.
-
Escaso
poderío creador de la voluntad humana.
-
Derechos
de preferencia y persecución.
-
Posibilidad
de abandono.
e)
Diferencias entre Derechos
Reales y Derechos Personales
-
El
objeto del derecho real es una cosa en sentido jurídico, en el derecho personal
es la prestación.
-
El
derecho real se dirige erga omnes y el derecho personal solo contra el
obligado.
-
En
el derecho real es un poder inmediato y directo, en el derecho personal no es
poder, es facultad de obtener y exigir una prestación.
-
En
el derecho real se hace énfasis en la cosa o bien y en el derecho personal en
la relación jurídica.
-
En
el derecho real el sujeto pasivo no está previamente determinado, porque es
oponible contra todas las personas y en el derecho personal está plenamente
identificado tanto el sujeto activo como el pasivo.
f)
Clasificación
a)
Derechos reales de goce y
disposición
-
La propiedad
Cabe mencionar que la
Constitución Política de la República estipula, en el artículo 39. “Propiedad
privada. Se garantiza la propiedad privada como un derecho inherente a la
persona humana. Toda persona puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo
con la ley.
El Estado garantiza el
ejercicio de este derecho y deberá crear las condiciones que faciliten al
propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el
progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los
guatemaltecos.”
Asimismo regula en el artículo
40. “Expropiación. En casos concretos, la propiedad privada podrá ser
expropiada por razones de utilidad colectiva, beneficio social o interés público
debidamente comprobadas. La expropiación deberá sujetarse a los procedimientos
señalados por la ley, y el bien afectado se justipreciará por expertos tomando
como base su valor actual.
La indemnización deberá ser
previa y en moneda efectiva de curso legal, a menos que, con el interesado se
convenga en otra forma de compensación.
Sólo en caso de guerra,
calamidad pública o grave perturbación de la paz puede ocuparse o intervenirse
la propiedad, o expropiarse sin previa indemnización, pero está deberá hacer
inmediatamente después que haya cesado la emergencia. La ley establecerá las
normas a seguir con la propiedad enemiga.
La forma de pago de las
indemnizaciones por expropiación de tierras ociosas será fijado por la ley. En
ningún caso el término para hacer efectivo dicho pago podrá exceder de diez
años.”
El Código Civil preceptúa en
el artículo 464. “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes
dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones que establecen
las leyes.”
Propiedad… Facultad de gozar y
disponer ampliamente de una cosa. Objeto de ese derecho o dominio.|| Predio o
finca… Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.
Propiedad. Facultad legítima de
gozar y disponer de una cosa con exclusión del ajeno arbitrio y de reclamar su
devolución cuando se encuentra indebidamente en poder de otro. Cosa que es
objeto de dominio, especialmente tratándose de bienes inmuebles. Diccionario de
Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Ossorio.
El artículo 467 del Código
Civil se integra con el artículo 40 de la Constitución Política de la
República, ya que determina la expropiación forzosa.
Leer del artículo 464 al 484
del Código Civil.
b)
Formas especiales de propiedad
-
Copropiedad
El Código Civil determina en
el artículo 485. “Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro
indiviso a varias personas…”
“Copropiedad.
El dominio de una cosa tenida en común por varias personas. (v. condominio.)”
Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.
-
Medianería
El Código Civil describe en el
artículo 505. “Hay copropiedad en una pared, foso o cerca que sirve de limite y
separación a dos propiedades contiguas; y mientras no haya prueba o signo
exterior que demuestre lo contrario, se presume:
1º. En las paredes divisorias
de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación;
2º. En las paredes divisorias
de los jardines o corrales situados en poblado o en el campo; y
3º. En las cerca, vallados y
setos vivos que dividen los predios rústicos.
“Medianería.
Pared o muro divisorio y común a dos casas u otras construcciones contiguas. |
Tapia, cerca, vallado o seto común a dos fincas y que les sirve de lindero. |
Condominio del muro medianero.” Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo
Cabanellas de Torres.
“Medianería.
Es una modalidad del contrato de aparcería (v), cuya característica no es otra
sino que los productos entre aparcero y propietario se reparten por mitad.”
Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Ossorio.
-
Propiedad Horizontal
El Código Civil indica en el artículo
528. “Los distinto pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de
más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden
pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio,
siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que
conduzca a dicha vía.”
“Propiedad Horizontal.
Denominación difundida para designar el derecho, común en parte y privativo en
otra, resultante de corresponder una misma casa a distintos propietarios,
dueños exclusivos cada uno de ellos de un piso, departamento u otra vivienda
independiente.” Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.
“Propiedad Horizontal. Llamase
así a la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un
edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta,
que sean independientes y que tengan salida a la vía pública, directamente o
por pasaje común. Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento
en copropietario del terreno y de todas las cosas de uso común del edificio o
indispensables para mantener la seguridad…” Diccionario de Ciencias Jurídicas,
Políticas y Sociales, Manuel Ossorio.
c)
Derechos reales de mero goce
-
Usufructo
El Código Civil determina en
el artículo 703. “Pertenecen al usufructuario los frutos naturales y civiles
que los bienes produzcan ordinaria y extraordinariamente, salvo las
limitaciones establecidas en el título en que se constituya.”
“Del latín usus (uso) y
fructus (fruto); el derecho de usar lo ajeno y percibir sus frutos.| En
general, utilidades, beneficios, provechos, ventajas que se obtienen de una
cosa, persona o cargo.” Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de
Torres.
“Derecho real de usar y gozar
de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su
sustancia.” Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel
Ossorio.
-
Uso
El Código Civil estipula en el
artículo 745. “El uso da derecho de servirse de cosa ajena o de aprovecharse de
los frutos de ella, en cuanto basten para las necesidades del usuario y las de
su familia.”
Acción o efecto de servirse de
una cosa; de emplearla o utilizarla… | Derecho a percibir gratuitamente, aunque
en contribución en algunos casos a los gastos, los frutos de una cosa ajena, en
la medida de las necesidades del usuario y de su familia.” Diccionario Jurídico
Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.
“Acción y efecto de servirse
de una cosa; de emplearla o utilizarla… || Derecho a percibir gratuitamente,
aunque con contribución en algunos casos a los gastos, los frutos de una cosa
ajena, en la medida de las necesidades del usuario y de su familia; conocido
como derecho de uso…” Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales,
Manuel Ossorio.
-
Habitación
El Código Civil describe en el
artículo 746. “La habitación se limita a lo que sea necesario para quien tiene
derecho y para su familia, aun cuando no la haya tenido en el momento de
construirse tal derecho.”
“Edificio, casa y cualquier
otra construcción o lugar natural que se emplea para vivir…| Habitación lo es
también un piso u otra parte de una vivienda o casa donde moran distintas personas…” Diccionario Jurídico Elemental,
Guillermo Cabanellas de Torres.
“Edificio, casa y cualquiera
otra construcción o lugar natural que se emplee para vivienda.” Diccionario de
Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Ossorio.
Son derechos inalienables.
Plasma el Decreto Ley No.106, Artículo 748. Los derechos de uso y habitación no
se pueden enajenar, gravar ni arrendar.
El precepto legal aludido,
prohíbe en los derechos de uso y habitación a que la persona pueda vender, gravar
o alquilar, ya que no tiene el derecho de disponer libremente de ellos, sino
únicamente gozarlos.
-
Servidumbre
El Código Civil establece en
el artículo 752. “Servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio para uso
de otro predio de distinto dueño o para utilidad pública o comunal.
Sin embargo, el propietario de
dos fincas puede gravar una de ellas con servidumbre en beneficio de la otra.
El inmueble a cuyo favor está
constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio
sirviente.”
“Derecho limitativo del
dominio ajeno, establecido sobre una finca, a favor del propietario de otra,
con carácter real, o de otra persona, como derecho personal.” Diccionario
Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.
“Derecho en predio ajeno que
limita el dominio en éste, y que está constituido a favor de las necesidades de
otra finca perteneciente a distinto propietario, o de quien no es dueño de la
gravada.” Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel
Ossorio.
d)
Derechos Reales de Garantía
-
Hipoteca
El Código Civil determina en
el artículo 822. “La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble
para garantizar el cumplimiento de una obligación.”
“Esta palabra, de origen
griego, significa gramaticalmente suposición,
como acción o efecto de poner una cosa debajo de otra, de substituirla, añadir
o emplearla. De esta manera, hipoteca
viene a ser lo mismo que cosa puesta para sostener, apoyar y asegurar una
obligación.” Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.
“Derecho real que se
constituye sobre bienes inmuebles, para garantizar con ellos la efectividad de
un crédito en dinero a favor de otra persona. Generalmente el inmueble gravado
es propiedad del deudor; pero también una persona que no es la deudora puede
constituir hipoteca sobre un inmueble
suyo para responder de la deuda de otra persona.” Diccionario de Ciencias
Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Ossorio.
-
Prenda
El Código Civil establece en
el artículo 880. “La prenda es un derecho real que grava bienes muebles para
garantizar el cumplimiento de una obligación.”
“Contrato y derecho real por
los cuales una cosa mueble se constituye en garantía de una obligación, con
entrega de la posesión al acreedor y derecho de éste para enajenarla en caso de
incumplimiento y hacerse pago con lo obtenido.” Diccionario Jurídico Elemental,
Guillermo Cabanellas de Torres.
“Contrato por el cual el
deudor de una obligación, cierta o condicional, presente o futura, entrega al
acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de que la obligación ha de
ser cumplida. Faltando el deudor a ella, el acreedor puede hacerse cobro de su
crédito con el precio que produzca la venta en remate público de la cosa dado
en prenda y con citación del deudor.
La garantía es corriente en el contrato de préstamo.
Desde el punto de vista del acreedor prenda a la cosa prendada.
Desde el punto de vista del acreedor prendario o pignoraticio, la prenda
integra además un derecho real sobre lo prendado.” Diccionario de Ciencias
Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Ossorio.
g)
El problema de la enumeración
de los Derechos Reales
g.1)
Legislaciones de número abierto o apertus
Los particulares tienen
facultades para poder crear derechos reales que no están contemplados en la
ley.
g.2) Legislaciones de número cerrado o
clausus
En este sistema existen única
y exclusivamente figuras de derechos reales que se encuentran taxativamente en
la legislación.
g.3)
Orientación de nuestra legislación
En el Decreto Ley Número 106, Código
Civil, se aplica la legislación del sistema
de número cerrado o numerus clausus.
LEYES
QUE SE RELACIONAN CON EL ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES
-
Constitución
Política de la República de Guatemala
-
Código
Civil
-
Código
Procesal Civil y Mercantil
-
Ley
de Titulación Supletoria
-
Ley
de Minería
-
Ley
del Registro de Información Catastral
-
Ley
de Fondo de Tierras
-
Ley
de Derecho de Autor y Derechos Conexos
-
Ley
de Propiedad Industrial
-
Ley
de Contrataciones del Estado
-
Ley
de Rectificación de Mediciones de Áreas Físicas de Propiedades Inmuebles
-
Ley
Reguladora del Procedimiento de Localización y Desmembración de Derechos sobre
Inmuebles Pro-indivisos
-
Ley
Reguladora de las Áreas de Reservas Territoriales del Estado de Guatemala
-
Ley
General de Pesca y Acuicultura
-
Ley
General de Caza
-
Ley
para la Protección del Patrimonio Cultural de la Nación
-
Ley
de Áreas Protegidas
-
Ley
General de Electricidad
-
Ley
de Garantías Mobiliarias
-
Ley
de Expropiación
-
Ley
de Extinción de Dominio.
