10. FORMAS ESPECIALES DE PROPIEDAD

UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA, FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES, LICENCIADO VÍCTOR HUGO BARRIOS BARAHONA, CUARTO SEMESTRE, CURSO: DERECHO CIVIL II, SECCIONES: D - G. Guatemala, agosto de 2019.

FORMAS ESPECIALES DE PROPIEDAD

    De conformidad con el contenido del programa las formas especiales de propiedad son tres: a) Copropiedad; b) Medianería; y, c) Propiedad  Horizontal. Específicamente en este folleto se va a conocer la Copropiedad.

1. COPROPIEDAD

    Es una forma especial de la propiedad, en la doctrina también se le denomina condominio, que significa, que cuando dos o más personas son propietarios de un bien o una cosa es en partes iguales o desiguales, dependiente del porcentaje que haya adquirido cada uno. 

    Cada copropietario no tiene el dominio absoluto sobre partes determinadas del bien o la cosa, sino el derecho de propiedad de todas y cada una de las partes, en proporción que le corresponde, ya que no sabe que parte de la propiedad le corresponde, por consiguiente le asiste en derecho de todas las partes.

a.1) DEFINICIÓN 

“Copropiedad. El dominio de una cosa tenida en común por varias personas. (v. condominio).” Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.

    “Hay copropiedad cuando una cosa a un derecho patrimonial pertenecen pro indiviso a dos o más persona”. Rafael Rojina Villegas.

    Nuestro Código Civil (Decreto Ley No.106), en el artículo 485 establece. Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

    A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones del presente capítulo.

    Lo que se entiende, en la norma precitada, cuando determina que a falta de contrato, es que, cada condueño tiene una parte igual; pero podrá darse el caso, que cuando en un contrato se señala partes desiguales cada copartícipe es propietario de la parte estipulada o del porcentaje designado.

    Hay que tomar en consideración, la definición de contrato que está regulado en el artículo 1517 del mismo cuerpo legal. Hay contrato cuando dos o más personas convienen en crear, modificar o extinguir una obligación.

    Como un valor agregado, las formas de los contratos, esta normado en el artículo 1574. Toda persona puede contratar y obligarse:

    1º. Por escritura pública;

2º. Por documento privado o por acta levantada ante el alcalde del lugar;

    3º. Por correspondencia; y

    4º. Verbalmente.

    Aunado a lo expresado anteriormente, el artículo 1576, prescribe. Los contratos que tenga que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, deberán constar en escritura pública.

    El artículo 1577, señala. Deberán constar en escritura pública los contratos calificados expresamente como solemnes, sin cuyo requisito esencial no tendrán validez.

    Y el artículo 1578, estipula. La ampliación, ratificación o modificación de un contrato debe hacerse constar en la misma forma que la ley señala para el otorgamiento del propio contrato.

CUOTAS DE LOS PARTÍCIPES BENEFICIOS 

    Artículo 486. Las cuotas de los copartícipes se presumen iguales. El concurso de los comuneros, tanto en los beneficios como en las cargas de la comunidad, será proporcional a sus respectivas cuotas.

    Desde este punto de vista, corresponden los beneficios y cargas (obligaciones) de los copropietarios del bien, el cuál va en razón a la parte proporcional de su copropiedad, dependiente del porcentaje que está inscrito a su nombre en el registro de la propiedad.

a.2) DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS 

    Para el efecto, leer los artículos:

    487. Uso de la cosa común. Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que  no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copropietarios usarla según su derecho.

    491. Derecho de cada condueño. Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponde y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o gravarla… 

    492. Derecho de pedir la división. Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo los casos en que la indivisión esté establecida por la ley.

    496. Derecho de pedir el acotamiento de tierras. Cada uno de los comuneros en una tierra podrá pedir que se acote una parte proporcional a su cuota, para explotarla con labores agrícolas… 

    498. Derecho de tanteo. Si se hubiere de poner en explotación todo o parte de la cosa común, cualquiera de los comuneros tendrá derecho preferente a obtenerla en igualdad de condiciones del que ofrézcala mejor propuesta…

a.2) OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

    Es fundamental leer los artículos:

    488. Obligaciones de los comuneros. Cada participe debe contribuir a los gastos necesarios para la conservación de la cosa común…

    490. Administración. Para la administración del bien común, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los participes, que representen por lo menos las dos terceras partes del valor total de la cosa.

495. Deudas contraídas por un participe y por los comuneros… el condómino está obligado a responder… y las contraídas colectivamente son solidarios o por partes iguales…

    497. Sanciones por distracciones de fondo. Cada comunero… responderá de cualquier daño…

    500. Aplicabilidad de las reglas de la partición de la herencia… Los comuneros quedan recíprocamente obligados al saneamiento en proporción a la parte de cada uno.

PACTO DE INDIVISIÓN

    493. Será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de tres años, plazo que podrá prorrogarse por nueva convención.

    La autoridad judicial, sin embargo, cuando lo exijan graves y urgentes circunstancias, puede ordenar la división de la cosa común aún antes del tiempo convenido.

IMPROCEDENCIA DE LA DIVISIÓN

    494. Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina…

a.3) DIFERENCIA ENTRE UNA SOCIEDAD Y UNA COMUNIDAD

    La sociedad es una persona jurídica (es un individuo con derechos y obligaciones que existe, pero no como persona, sino como institución que es creada por una o más personas físicas para cumplir un objetivo social que puede ser con o sin fines de lucro y la persona jurídica colectiva es quien tiene la capacidad de adquirir tanto derecho como obligaciones y que no es una persona física); y, la comunidad no, es decir, no es una persona jurídica.

    La sociedad nace a la vida jurídica por medio de un contrato y la comunidad es un cuasicontrato (es una de las fuentes de las obligaciones que consiste en la aceptación de un acto voluntario de la persona que se obliga, lícito y de carácter no convencional que hace nacer obligaciones. Se trata una relación jurídica obligatoria “ex lege”, es decir, es la propia ley la que genera la obligación al otorgar eficacia obligatoria a una serie de actos voluntarios de un sujeto respecto de otro.)

    La sociedad tiene un fin en común para los socios y la comunidad refleja el interés de cada comunero.

    a.4) CAUSAS DE EXTINCIÓN   

CESA LA COPROPIEDAD

    503. La copropiedad cesa por la división de la cosa común: por su pérdida, destrucción o enajenación; y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.