UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA, FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES, LICENCIADO VÍCTOR HUGO BARRIOS BARAHONA, CURSO: DERECHO CIVIL II, CUARTO SEMESTRE, SECCIONES: D - G. Guatemala, octubre de 2019.
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
A continuación se conocerán los derechos reales de garantía (hipoteca y prenda), desde la perspectiva doctrinal y legal, aportando consideraciones que a criterio personal son valiosas que los estudiantes de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, tomen en cuenta.
Estos derechos reales de garantía, tienen como propósito garantizar un crédito, cumplir con la obligación contraída y afecta únicamente al bien que se le impone. Cuando recae sobre bienes inmuebles, se garantiza el gravamen con la hipoteca y cuando recae sobre bienes muebles, se garantiza el gravamen con la prenda. Por consiguiente ya es del conocimiento la diferencia entre los bienes inmuebles y muebles.
DE LA HIPOTECA
- DEFINICIÓN
“Esta palabra, de origen griego, significa gramaticalmente suposición, como acción o efecto de poner una cosa debajo de otra, de substituirla, añadir o emplearla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para sostener, apoyar y asegurar una obligación.” Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.
“Derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles, para garantizar con ellos la efectividad de un crédito en dinero a favor de otra persona. Generalmente el inmueble gravado es propiedad del deudor; pero también una persona que no es la deudora puede constituir hipoteca sobre un inmueble suyo para responder de la deuda de otra persona.” Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Ossorio.
Para Roca Sastre, la define así: “un derecho real de vinculación y realización de valor en función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles ajenos enajenables y que permanecen en posesión del propietario”.
El Código Civil, en el artículo 822 pacta. La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.
Por la lectura se infiere, que coinciden los conceptos anteriores, en cuanto que es un derecho real, que garantiza el cumplimiento de una obligación, que grava un bien inmueble y que existe como elemento subjetivo el acreedor y deudor.
b) ELEMENTOS
b.1) Elemento subjetivo: Acreedor (sujeto activo) y Deudor (sujeto pasivo)
b.1.1. Acreedor. El que tiene acción o derecho para pedir alguna cosa, especialmente el pago de una deuda, o exigir el cumplimiento de alguna obligación. Cabe decir también, la persona con facultad sobre otra para exigirle que entregue una cosa, preste un servicio o se abstenga de ejecutar un acto.
El acreedor es el sujeto activo, que puede requerir el cumplimiento de la obligación de su deudor, el sujeto pasivo de la relación jurídica de carácter personal.
b.1.2. Deudor. El sujeto pasivo de una relación jurídica; más concretamente, de una obligación. El obligado a cumplir la prestación; es decir, a dar, a hacer, o a no hacer algo en virtud de un contrato, cuasicontrato, delito, cuasidelito o disposición expresa legal. Más generalmente, se refiere al obligado a una prestación como consecuencia de un vínculo contractual.
b.2) Elemento objetivo:
b.2.1. La obligación que se garantiza por medio de un bien inmueble con hipoteca; y,
b.2.2. Grava un bien inmueble para seguridad del cumplimiento de la obligación.
b.3) Elemento formal:
b.3.1. Debe constituirse mediante escritura pública; y,
b.3.2. Debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
Escritura. En la acepción más característicamente jurídica, escritura es el documento o instrumento en que se hace constar una obligación, un convenio o alguna declaración, mediante la firma de los que en el acto intervienen.
Escritura Pública. El documento autorizado por notario u otro funcionario con atribuciones legales para dar fe de un acto o contrato jurídico.
El artículo 1124 preceptúa. El Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables. Son públicos sus documentos, libros y actuaciones.
El artículo 1125 funda. En el registro se inscribirán: … 2º. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos; …
Registrador. Que registra o quien registra. Aparato o mecanismo que recoge automáticamente determinados hechos. Su utilización es ahora muy frecuente. Funcionario o empleado público que está encargado de un registro público. Por antonomasia, el registrador de la propiedad.
De la propiedad. Funcionario público encargado de calificar, anotar, inscribir, certificar y demás tareas concernientes a los actos y contratos que pueden constar en el Registro de la propiedad con relación a bienes inmuebles y derechos reales, de acuerdo con la demarcación territorial correspondiente, conforme las normas legales que en cada país rijan.
El artículo 1576 norma. Los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, deberán constar en escritura pública…
c) CARACTERÍSTICAS
1. Es un derecho real; (art. 822)
2. Es de carácter inmobiliario; (art. 822)
3. Afecta únicamente los bienes inmuebles sobre los que se impone; (art. 823)
4. La hipoteca sujeta los bienes inmuebles;
5. La sucesión es directa e inmediata;
6. El deudor continúa en posesión y disponibilidad del bien inmueble;
7. Es accesoria, porque necesita o depende de un crédito;
8. Es indivisible la hipoteca; (art. 825)
9. División del gravamen; (art. 826)
10. La hipoteca debe constituirse en escritura pública; (art. 1576) y,
11. La hipoteca debe inscribirse en el registro de la propiedad. (art. 1125, numeral 2º).
NO HAY SALDO INSOLUTO
El artículo 823 concierta. La hipoteca afecta únicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor queda obligado personalmente ni aun por pacto expreso.
DERECHO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO
El artículo 824 acuerda. La constitución de la hipoteca da derecho al acreedor para promover la venta judicial del bien gravado cuando la obligación sea exigible y no se cumpla.
Es nulo el pacto de adjudicación en pago que se estipule al constituirse la hipoteca.
INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA
El artículo 825 instituye. La hipoteca es indivisible y como tal, subsiste integra sobre la totalidad de la finca hipotecada aunque se reduzca la obligación.
DIVISIÓN DEL GRAVAMEN SI SE DIVIDE LA FINCA
El artículo 826 establece. El deudor tiene el derecho irrenunciable de pedir al acreedor la reducción de la garantía mediante la liberación del gravamen hipotecario que pesa sobre una o varias fincas, cuando hubiere pagado más del 50% de la deuda y siempre que el valor de los inmuebles que continúen gravados, guarden una justa relación con el saldo deudor. Si la determinación de las fincas que deben quedar excluidas de la hipoteca no pudiere hacerse de común acuerdo, se hará judicialmente por medio de juicio oral. (art. 199, numeral 7. del Decreto Ley 107, Código Procesal Civil y Mercantil).
EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA
El artículo 830 señala. La hipoteca se extiende:
1º. A las accesiones naturales y mejoras; (arts. 471, 655 y 656)
2º. A los nuevos edificios que el propietario construya y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados;
3º. A los derechos del deudor en los excesos de la superficie del inmueble;
4º. A las indemnizaciones que se refieran a los bienes hipotecados, concedidas o debidas al propietario por seguros, expropiación forzosa o daños y perjuicios; (arts. 40 de la Constitución Política de la República y 467 del Código Civil, expropiación) y,
5º. A las servidumbres y demás derechos reales a favor del inmueble. (art. 752).
PAGO DE LAS INDEMNIZACIONES
El artículo 831 indica. En caso de indemnización, los acreedores hipotecarios harán valer sus derechos sobre el precio que se pague, si fuere por expropiación por utilidad pública.
Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otra eventualidad, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca y además el valor del seguro quedará afecto al pago.
Si fueren varios los acreedores hipotecarios, el monto de la indemnización hasta el límite de las obligaciones que consten en el Registro, se depositará a la orden del juez para que verifique los pagos de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente.
El artículo 832 describe. El pago de las indemnizaciones deberá hacerlo el juez según el orden de preferencia que les corresponda legalmente a los acreedores hipotecarios.
Sobre las sumas que retiren los acreedores no correrán intereses.
QUIÉN PUEDE HIPOTECAR
El artículo 835 norma. Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y únicamente pueden ser hipotecados los bienes inmuebles que pueden ser enajenados.
Para el efecto pueden hipotecar los bienes el propietario y mandatario con facultades suficientes y de conformidad con la ley.
Propietario. Titular del derecho de propiedad. Dueño de bienes inmuebles.
Mandatario. Persona que, en el contrato consensual de mandato, recibe por escrito, verbal o tácitamente, de otra, llamada mandante, la orden o encargo, que acepta, de representarla en uno o más asuntos, o desempeñar uno o varios negocios.
El artículo 1693 detalla. El poder general necesita cláusula especial para enajenar, hipotecar, afianzar, transigir, gravar o disponer de cualquier otro modo de la propiedad del mandante, y para todos los demás en que la ley lo requiera.
NULIDAD DE LA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR
El artículo 836 regula. El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos no obstante cualquiera estipulación en contrario, salvo lo que se establezca en contratos que se refieran a créditos bancarios.
El artículo 837 estipula. El predio común no puede ser hipotecado sino con el consentimiento de todos los propietarios. Sin embargo, pueden hipotecarse los derechos que el condómino tenga en el predio común.
BIENES QUE NO PUEDEN HIPOTECARSE
El artículo 838 prescribe. No podrán hipotecarse:
1º. El inmueble destinado a patrimonio familiar; (arts. 352 y 356) y,
2º. Los bienes adquiridos por herencia, legado o donación, cuando el causante haya puesto dicha condición, pero ésta no podrá exceder del término de cinco años. Para los menores de edad, dicho término se cuenta desde que cumpla la mayoría de edad. (arts. 919 y 1855).
ACEPTACIÓN DE LA HIPOTECA
El artículo 841 plasma. La constitución y aceptación de la hipoteca deben ser expresas. (art. 1517).
CONTENIDO: DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO Y DEL DEUDOR.
Derechos del acreedor hipotecario
1. Promover la venta judicial del bien gravado; (art. 824)
2. Exigir que se mejore la garantía por ser insuficiente; (art. 845)
3. El crédito garantizado con hipoteca puede subhipotecarse; (art. 852) y,
4. Derecho de tanteo en el remate. (art. 849).
Derechos del deudor
1. Enajenar o hipotecar el bien gravado; (art. 835)
2. Reducción de la garantía; (art. 826) y,
3. Hacer el pago de la obligación por consignación. (arts. 1408 y 1409, numeral 1º.).
Obligaciones del deudor
1. Cumplir con la obligación principal de acuerdo al tiempo, modo y lugar convenidos, en la escritura constitutiva, y el pago de los intereses pactados; (arts. 1387 y 1946)
2. Mejorar la garantía si es insuficiente de manera que responda de la obligación, por disminución de su valor, en el término que el fije el juez; (art. 845) y,
3. Cuando el crédito esta subhipotecado o anotado deberá realizar el pago con intervención judicial. (art. 854).
PRESCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA
El artículo 856 determina. La obligación garantizada con hipoteca prescribirá a los diez años contados desde el vencimiento de la obligación o de la fecha en que se tuviere como vencido en virtud de lo estipulado.
CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES
PAGO
El artículo 1380 declara. El cumplimiento de la prestación puede ser ejecutado por un tercero, tenga o no interés y ya sea consintiendo o ignorándolo el deudor.
Por medio del pago de la obligación, ya sea el deudor (interesado) o un tercero se extingue la hipoteca, en virtud de haberse cumplido con el compromiso adquirido.
UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA, FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES, LICENCIADO VÍCTOR HUGO BARRIOS BARAHONA, CURSO: DERECHO CIVIL II, CUARTO SEMESTRE, SECCIONES: D - G. Guatemala, octubre de 2019.
LA PRENDA
CONCEPTO
“Contrato y derecho real por los cuales una cosa mueble se constituye en garantía de una obligación, con entrega de la posesión al acreedor y derecho de éste para enajenarla en caso de incumplimiento y hacerse pago con lo obtenido.” Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.
“Contrato por el cual el deudor de una obligación, cierta o condicional, presente o futura, entrega al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de que la obligación ha de ser cumplida. Faltando el deudor a ella, el acreedor puede hacerse cobro de su crédito con el precio que produzca la venta en remate público de la cosa dado en prenda y con citación del deudor. La garantía es corriente en el contrato de préstamo.
Desde el punto de vista del acreedor prenda a la cosa prendada.
Desde el punto de vista del acreedor prendario o pignoraticio, la prenda integra además un derecho real sobre lo prendado.” Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Ossorio.
Para Federico Puig Peña, el concepto de prenda lo determina así: “es el derecho real sobre la cosa mueble, establecido en garantía de una obligación por cuya virtud se entrega aquélla al acreedor a un tercero, de común acuerdo, con el fin de que quede en su posesión hasta el completo pago del crédito, y puede procederse en caso de incumplimiento a instar la venta de la cosa empeñada, satisfaciendo entonces, con su importe, las responsabilidades pecuniarias que nazcan de la obligación garantizada.”
Prenda. Contrato y derecho real por los cuales una cosa mueble se constituye en garantía de una obligación, con entrega de la posesión al acreedor y derecho de éste para enajenarla en caso de incumplimiento y hacerse pago con lo obtenido.
CLASIFICACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL
- Prenda Agraria;
- Prenda Ganadera; y,
- Prenda Industrial.
PRENDA AGRARIA, GANADERA E INDUSTRIAL
BIENES QUE PUEDEN SER OBJETO DE PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO
El artículo 904 instituye. Puede constituirse prenda con independencia de los inmuebles a que pertenezca y quedan en posesión del deudor, sobre los bienes siguientes:
1 °. Los frutos pendientes, futuros o cosechados;
2°. Los productos de las plantas y las plantas que sólo pueden utilizarse mediante el corte;
3o. Las máquinas, aperos o instrumentos usados en la agricultura;
4o. Los animales y sus crías;
5°. Las máquinas e instrumentos usados en la industria;
6o. Las materias primas de toda clase y los productos en cualquier estado de las fábricas o industrias; y
7°. Los productos de las minas y canteras.
También puede constituirse prenda sobre vehículos y demás muebles fácilmente identificables que constituyan garantía de una operación comercial.
Y el artículo 916 acuerda. Las disposiciones de la prenda común y de la hipoteca son aplicables a la prenda agraria o industrial en cuanto no contraríen su naturaleza y lo preceptuado en la Ley de Garantías Mobiliarias.
Capítulo III, artículos vigentes: 886, 887, 890, 891, 893, 894, 896, 897, 904, 905, 906, 907, 908, 909, 910, 913, 914 y 915 del Código Civil.
El Decreto No. 4-2108 del Congreso de la República regula la Ley de Garantías Inmobiliarias.
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