12. MEDIANERIA

UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA, FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES, LICENCIADO VÍCTOR HUGO BARRIOS BARAHONA, CUARTO SEMESTRE, CURSO: DERECHO CIVIL II, SECCIONES: D - G”. Guatemala, octubre de 2019.

b) MEDIANERÍA

            Desde el punto de vista doctrinal, es una forma especial más de la propiedad, que se encuentra debidamente normada en el Código Civil, Decreto Ley 106, donde determina, que una pared, foso, cerca, vallado o seto vivo, sirven de limite y separación entre dos propiedades, contiguas, que pueden ser de un mismo propietario o de diferentes, por consiguiente nace la  copropiedad, ya que cada dueño tiene una parte proporcional, otorgándose signos de la medianería.

            Se presupone que en un momento dado, la medianería es una copropiedad forzada entre los propietarios, pero podrá optar a dejarla sin efecto de conformidad con los preceptos legales que la rigen para ello, sin embargo, habrá que tomar en consideración que puede dar origen al deterioro del bien inmueble, lo cual perjudicaría de los copropietarios, ya que va en detrimento de su patrimonio.

b.1) DEFINICIÓN 

            “Hay medianería cuando una pared, zanja o seto dividen dos predios y no puede establecerse a quién pertenece, de tal surte que se presume que son comunes y pertenecen proindiviso a los dueños de ambos predios.” Rafael Rojina Villegas.

“Medianería. Pared o muro divisorio y común a dos casas u otras construcciones contiguas. | Tapia, cerca, vallado o seto común a dos fincas y que les sirve de lindero. | Condominio del muro medianero.” Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres.

            “Medianería. Es una modalidad del contrato de aparcería (v), cuya característica no es otra sino que los productos entre aparcero y propietario se reparten por mitad.” Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Ossorio.

b.2) NATURALEZA JURÍDICA

La naturaleza jurídica de la medianería, radica en que cada uno de los copropietarios conserva la propiedad de la parte alícuota que les corresponde, naciendo la copropiedad con carácter forzoso y permanente.

FUNDAMENTO LEGAL

            El Código Civil en el libro segundo, título II, capítulo III, párrafo II, Copropiedad en la medianería de inmuebles, Medianería, artículo 505 regula. Hay copropiedad en una pared, foso o cerca que sirve de límite y separación a dos propiedades contiguas; y mientras no haya prueba o signo exterior que demuestre lo contrario, se presume:

1º. En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de    elevación;

2º. En las paredes divisorias de los jardines o corrales situados en poblado o en el campo; y, 

3º. En las cerca, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

SIGNO CONTRARIO A LA MEDIANERÍA       

            Artículo 506. Hay signo contrario a la medianería:

1º. Cuando hay ventanas o huecos abiertos en las paredes divisorias de los edificios;

2º. Cuando conocidamente toda la pared, vallado o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre uno y otro de las dos contiguas;

3º. Cuando la pared soporta las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua;

4º. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades, están construidas de modo que la albardilla cae hacia una sola de las propiedades;

5º. Cuando la pared divisoria, construida de mampostería presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen de la superficie sólo por un lado de la pared y no por el otro;

6º. Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forma parte de un jardín, campo, corral o sitio sin edificio;

7º. Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallado, cerca, o setos vivos y las contiguas no lo estén;

8º. Cuando la cerca que cierra completamente una heredad es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera; y

9º. Cuando en las cercas de alambre de cualquier clase, el alambre esté clavado en los postes o setos vivos que lo sostienen, solamente del lado de una heredad y no del lado de la heredad contigua.

PRESUNCIÓN EN CONTRA DE LA MEDIANERÍA

            Artículo 507. En general se presume que en los casos señalados en el artículo anterior, la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos, pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su favor aquellos signos exteriores.

ÁRBOLES MEDIANEROS

            Artículo 508. Los árboles que crecen en el seto medianero se reputan comunes, y cada uno de los propietarios tiene derecho a pedir que sean cortados, probando que de algún modo le dañen; pero si sirven de lindero o forman parte de una cerca, no deben cortarse ni sustituirse sino de común acuerdo.

OBLIGACIONES DE LOS CONDUEÑOS

            Artículo 512. Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deterioren la pared, cerca, zanja o seto medianeros; y si por hecho propio o de alguno de sus dependientes o animales se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

REPARACIÓN Y MANTENIMIENTO DE CONSTRUCCIONES MEDIANERAS

            Artículo 513. La reparación y reconstrucción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, cercas, setos vivos, zanjas o acequias, también medianeros, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor esta medianería.

RENUNCIA DE LA MEDIANERÍA

            Artículo 514. El propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera, puede, al derribarlo, renunciar o no a la medianería.

            En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que causen la demolición.

            En el segundo, además de esta obligación, queda sujeto a las que imponen los artículos 512 y 513.

CONTRATO PARA ADQUIRIR LA MEDIANERÍA

            Artículo 515. El propietario de una finca contigua a una pared divisoria no medianera, sólo puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

USO DE LA PARED MEDIANERA

            Artículo 522. Cada propietario de una pared medianera, podrá usar de ella, en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor; pero sin impedir el respectivo uso común de los demás medianeros.

            Para usar el medianero de este derecho, ha de dar aviso previo a los demás interesados en la medianería y si alguno se opusiere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquéllos.

NO SE PUEDE ABRIR VENTANAS EN PARED MEDIANERA

            Artículo 523. Ningún propietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventanas ni hueco alguno en pared medianera.

Leer los artículos 524 al 527 del mismo cuerpo legal.